मुंबईची वाट लावणारा विकास

मुंबईत, वरळी परिसरात, १६ हजार ५५७ कुटुंब तीन मजली चाळीत रहातात. घरात संडास नसलेल्या एक खोलीच्या या घराचं क्षेत्रफळ १६० चौरस फूट आहे. या वस्तीला बीडीडी चाळी असं म्हणतात. १९२० साली ब्रिटिशांनी या चाळी बांधल्या. चाळी बांधण्यासाठी  बाँबे डेवलेपमेंट डिरेक्टरेट स्थापलं, त्यावरून या चाळींना बीडीडी चाळी असं नाव पडलं.

त्या वेळी मुंबई म्हणजे सात बेटं होती. बेटांमधल्या समुद्रात भर घालून जमीन तयार करण्यात आली, तिथं  कामगारांसाठी ही घरं बांधण्यात आली.

आजही या इमारतींच्या मूळ भिती मजबूत आहेत, पण निगा न राखली गेल्यानं इमारतींची दुर्दशा आहे. 

२०१२ च्या सुमाराला बीडीडी चाळींच्या जागी नव्या इमारती बांधून स्थानिकांचं पुनर्वसन करण्याचं घाटू लागलं.यथावकाश म्हाडा या संस्थेनं या कामाचं नियोजन करावं, कंत्राटदार नेमावं, कामं करून घ्यावीत असं ठरलं.

प्रकल्प मोठा होता. नीट विचार विनिमिय करून निर्णय घ्यावा असं  अपेक्षीत होतं. एक आंतरराष्ट्रीय स्पर्धा घेऊन डिझाईन स्वीकारावं असं अपेक्षीत होतं. तसं घडलं नाही. म्हाडा आणि सरकारी खात्यातल्या मंडळींनी निर्णय घेतले आणि काही कंत्राटदारांना कंत्राट दिलं.

मोठा भूभाग होता, काही हजार घरांचा प्रश्न होता. शहराचं आणि रहिवाशांचं आरोग्य, प्रदूषण, शहराची एकूण व्यवस्था असे अनेक प्रश्न त्यात गुंतलेले होते. प्रकल्पाचा खर्च हाही एक महत्वाचा प्रश्न होता. नवी घरं झाल्यावर रहिवाशांना किती जागा मिळणार, खर्च कसा निभावायचा हेही प्रश्न त्यात गुंतलेले होते. रहिवासी गरीब असतील तर प्रकल्पाचा खर्च कोणी सोसायचा असा अलिकडं निर्माण झालेला किचाट प्रश्नही त्यात गुंतलेला होता.

वरील प्रश्न, त्यातले अनंत उपप्रश्न यावर साधक बाधक चर्चा न होता म्हाडानं प्रकल्प उभारायला सुरवात केली. आता हा प्रकल्प अर्धवट अवस्थेत आहे. प्रकल्प  लांबतोय. खर्च वाढत चाललाय. कामाचं संयोजन नसल्यानं रेलवेनं जमीन दिलेली नाही, तरीही बेकायदेशीर रीत्या  प्रकल्प रेटण्याचा प्रयत्न चाललाय. स्थानिकांमधे असंतोष आहे.

म्हाडानं स्वीकारलेला प्रकल्प ढोबळ रीत्या असा आहे. मुळात १६ हजार ५५७ घरं ३४ हेक्टर जागेवर बांधलेली होती. म्हाडा म्हणतंय की आता त्या घरात विक्रीसाठी बांधली जाणारी ७६५६ घरं धरून एकूण २४,२१३ घरं बांधली जातील. वाढीव घरं महागात विकली जाणार व त्या पैशातून गरिबांची घरं आणि प्रकल्पाचा खर्च-नफा भागवला जाणार.

घरांची संख्या वाढणार, विक्रीसाठी असलेल्या घरांचं चटई क्षेत्रं जास्त असणार, त्यामुळं मर्यादित असलेल्या जमिनीवर घरं बाधण्यासाठी इमारतींची उंची वाढवावी लागणार. सध्या तीन मजली इमारती आहेत, त्या जागी ६६ मजल्यांच्या इमारती येतील. त्यासाठी एफआसआय वाढवावा लागणार. म्हाडानं सुमारे ११.५ एफेएसआय स्वीकारला आहे. जगातला तो सर्वात जास्त एफएसाय आहे. मराठीत अशा वस्तीला गिचडी असं म्हणता येईल.

विक्रीसाठी बांधलेले फ्लॅट अर्थातच कीमती असणार. हे फ्लॅट असणाऱ्या इमारतींच्या तळात वाहनं पार्क करायची सोय असणार, मनोरंजनाच्या जागा असणार आणि काय काय असणार. फ्लॅट मोठे असणार. यांच्या विक्रीतून येणारा पैसा हे उत्पन्न असेल. कंत्राटदारांना बाजारात प्रचलीत असलेल्या दराच्या दीडपट दर दिले जातील.मूळ रहिवाशांना नेमकी किती जागा दिली जाईल? मूळ १६० चौफूच्या जागी ५०० चौफू मोफत देणार असं म्हणतात. माजी मुख्यमंत्री व विद्यमान उपमुख्यमंत्री फडणवीसनी तसं एका भाषणात सांगितलंय. पण त्याचा हिशोब काय आहे त्याची अधिकृत माहिती उपलब्ध नाही. 

सरतेशेवटी विक्रीतून मिळणारी रक्कम, वजा फुकट दिल्या जाणाऱ्या फ्लॅटची रक्कम, वजा कंत्राटदारांनी खर्च केलेले पैसे असा हिशोब झाल्यावर म्हाडाकडं ३१ हजार कोटी रुपये उरतील. असं म्हणतात की त्यातले ६० टक्के पैसे म्हाडा महाराष्ट्र सरकारला देणार आणि ४० टक्के पैसे स्वतःकडं ठेवणार. हे पैसे भविष्यातल्या वसाहतीच्या निगराणीसाठी म्हाडा वापरणार असं म्हणतात.

रहिवासी खुष कारण त्यांना जुन्या घराच्या तिप्पट घर फुकट मिळणार. रहिवासी नसलेले लोक खुष कारण त्यांना वरळीसारख्या उत्तम जागेवर चकाचक फ्लॅट्स मिळणार. कंत्राटदार खुष कारण त्यांना दीडपट दर मिळणार. सरकार खुष कारण त्यांना जवळपास काहीही करता पंधरा सोळा हजार कोटी रुपये मिळणार. म्हाडा खुष कारण त्यांनाही दहा बारा हजार कोटी मिळणार.

स्वर्गच की हो.

हे सर्व कागदावर आहे.       

प्रत्यक्षात काय होतंय?

शिरीष पटेल आणि सुलक्षणा महाजन यांनी एक पुस्तिका प्रसिद्ध करून प्रत्यक्षात काय घडणार आहे याचं चित्र रेखाटलंय. लोकवाड्मयनं ती पुस्तिका प्रसिद्ध केलीय. पटेल इंजिनियर आहेत, महाजन आर्किटेक्ट-नगररचना तज्ज्ञ आहेत.

मोकळ्या जागा आणि खेळती हवा या गोष्टी  नव्या वसाहतीत अभावानं आढळतील. पूर्वीच्या बीडीडी इमारतीत प्रत्येक इमारतीच्या आतमधे आणि बाहेर चहूबाजूनी खूप मोकळी  जागा असे. या जागेत मुलं खेळत, बायका वाळवणं घालत, गणेशोत्सव होत. आसपास मोकळी जागा आणि प्रत्येक खोलीच्या मागल्या बाजूला ठेवलेल्या खिडक्या यामुळं घरात हवा खेळती रहात असे. शिवाय घरातलं छत १०.५ फूट उंचीवर होतं.

नव्या वसाहतीत छत ८.५ फूट उंचीवर असेल. दोन इमारतीतलं अंतर कमी असल्यानं हवा खेळती रहाण्याचा प्रश्नच येत नाही. तळामधे इमारतींच्या कोंडाळ्यात काही मोकळी जागा असेल. परंतू ती जागा साठसाठ मजली इमारतींच्या कोंडाळ्यात असल्यानं तिथं दिवसाचे एकाद दोन तासच सूर्यप्रकाश येणार, हवा खेळती रहाण्याचा प्रश्न नाही. खेळणं वगैरे तर विसराच. टीव्हीच्या पडद्यावर किंवा सेलफोनवर खेळायचं.

पाच दहा मजल्यांपर्यंतच्या घरांमधे नैसर्गिक सूर्यप्रकाश असणार नाही. दिवसभर दिवे आणि पंखे लावावे लागतील. विक्रीच्या घरातली माणसं एयरकंडिशनर चालवतील. शिवाय लिफ्टा. त्यामुळं विजेचा वापर कायच्या कायच वाढणार.

  आरोग्याचे तीन तेरा वाजणार. श्रीमंत माणसं औषधांच्या परांच्या लावून आपलं आरोग्य कसंबसं सांभाळतील. छोट्या घरातले सामान्य स्थितीतले लोक काय करतील? एसीमधे राहून प्रकृती सुधारते?

नागरिकांच्या आरोग्याचा विचार करून भारतीय बांधकाम नियम करण्यात आलेत. त्यातला एक नियम असा की एका हेक्टरमधे गरीबांची ५०० घरं बांधावीत आणि धनिकांची ४०० घरं बांधावीत. (काय गंमत पहा. गरीबांना चांगल्या आरोग्याची आवश्यकता नाही असं सरकारनंच ठरवून टाकलंय.)  मर्यादित घरं आली की खेळायला, वावरायला जागा मिळते, मोकळी हवा सापडते, सूर्यप्रकाश सापडतो.

बीडीडी प्रकल्पात काही ठिकाणी घरांची संख्या हेक्टरी ६०० पेक्षा जास्त आहे, काही ठिकाणी ८०० पेक्षा जास्त आहे. म्हणजे जिथं हेक्टरी सुमारे ४०० घरं बांधायला हवीत तिथं म्हाडा  हेक्टरी ८०० घरं बांधणार आहे. साधारणपणे.

जागेच्या क्षमतेपेक्षा जास्त घरं बांधून गिचडी होईल, आरोग्य संकटात सापडेल हे तर खरंच. लोकसंख्या वाढणं, त्यातही वीज आणि पाण्याचा खूप वापर करणारी लोकसंख्या वाढणं यामुळं मुंबईच्या इन्फ्रा स्ट्रक्चरवर पडणारा बोजा हा आणखीनच एक वेगळा घटक. मुंबईत सध्या नाशीकहून पाणी आणतात. ज्या रीतीनं मुंबईत घरं वाढवत आहेत त्या रीतीनं बहुदा गंगा आणि ब्रह्मपुत्रेतलं पाणी मुंबईत आणावं लागेल आणि एक लीटर पाण्याची किमत तोंडचं पाणी पळवणारी असेल. विजेचंही तेच.

मुळात हा प्रकल्प प्रस्तावित किमतीत आणि वेळेत पूर्ण होण्याची शक्यता नाही कारण प्रकल्प उभारणाऱ्या मंडळींनी फक्त पैशाचे आकडे कागदावर मांडून प्रकल्प उभा केलाय. पुतीननं फडणवीस किंवा म्हाडाचे अध्यक्ष यांच्याशी चर्चा करून युक्रेनवर हल्ला केला नाही. पुतीन असो किंवा लंकेचा गोटाबाया असो किंवा चीनचा सी जिन पिंग असो. हे लोक काहीही उद्योग करतील आणि शेवटी पेट्रोल-औद्योगीक वस्तू यांच्या किमती वाढत रहातील. तेव्हां पटापट आणि योग्य खर्चातले प्रकल्प हेच खरं उत्तर आहे.

पटेल आणि महाजन यांनी पाच वर्षात पूर्ण होऊ शकेल असा प्रकल्पाचा आराखडा सुचवलाय आणि त्या आराखड्यानुसार म्हाडाकडं फक्त ८७० कोटी रुपये उरतील. म्हणजे पटेल, महाजन हा प्रकल्प जवळपास एक चतुर्थांश किमतीत पार पाडू शकतील. पटेल-महाजन याचा अर्थ ते लोक हा प्रकल्प करतील असं नाही, तर म्हाडानं तसं डिझाईन योग्य माणसांकडून करून घेतलं तर किफायतशीर किमतीत प्रकल्प पार पडेल.

आता यात किती गंमती आहेत पहा.

प्रकल्प होणार म्हणजे पैशाची जाम देवाण घेवाण. पैसे म्हटले की राजकीय पक्ष सरसावतात. कारण कार्यकर्ते आणि पुढाऱ्यांचं तेच उत्पन्नाचं साधन असतं. काहीही कामधंदा न करता राजकीय कार्यकर्ते करोडपती होत असतात.

सर्व राजकीय पक्ष सरसावले. पैसे आणि मतं.

लोकांनी प्रकल्पाला मान्यता द्यावी यासाठी मुख्यमंत्र्यांनी (फडणवीस) आयडिया काढली. अचानक जाहीर करून टाकलं की जुन्हा रहिवाशांना प्रत्येक ५०० चौफु जागा मोफत  देणार.

रहिवासी खुष. त्यांनी मोबाईलवर आकडेमोड केली. घर घ्यायचं. विकायचं. एक, दोन, तीन कोटी वगैरे प्रत्येकाला मिळतील.

लगोलग राजकीय पक्षाचे लोक आले. म्हणाले की सहजासहजी तुम्हाला घर मिळणार नाहीये. प्रत्येकानं १५ लाख रुपये कार्यकर्त्याकडं सोपवा. 

रहिवासी थोडेसे खट्टू झाले. पुन्हा कॅलक्युलेटर चालले. ठीकाय, दोन कोटीतले पंधरा लाख जातील. हरकत नाही.

रहिवासी पुढाऱ्यांना प्रत्येकी १५ लाख द्यायला तयार झाले. 

म्हाडा, सरकार, राजकीय पक्ष, बिल्डर, कंत्राटदार आणि रहिवासी मिळून सर्वानी पैसे मिळवायची पुनर्विकास ही एक आयडिया काढलीय.

प्रचंड एफएसआय. दाटीवाटीनं घरं. आरोग्याचे तीन तेरा. मुंबईच्या इन्फ्रास्ट्रक्चरचे चार चौदा.   

रहिवासी, नव्यानं फ्लॅट हवे असणारे धनिक, राजकीय पक्षाचे कार्यकर्ते, कंत्राटदार, म्हाडा, सरकार अशा सर्वांचं भलं.

 सर्व  लोक पैसे मिळवतील. सर्व मिळून कागदावर स्वर्ग आणि प्रत्यक्षात नरक तयार करतील.

असं प्रस्तावित आहे.

उशीर झालाय.प्रकल्पाला सुरवातही झालीय. 

तरीही यातून काही वाट निघू शकेल काय? 

।।